Zaslišal se je zvok poka svetovnega balona cen nepremičnin.
Pred tem je nepremičninski trg v mnogih državah trajal desetletje ali več. Zlasti od izbruha nove kronske epidemije so pod spodbudo globalne izjemno ohlapne monetarne politike cene stanovanj v večjih gospodarstvih po vsem svetu poskočile do rekordnih vrednosti, tveganje za nastanek cenovnih balonov nepremičnin pa se je hitro kopičilo.
Zdaj, pod dvojnim vplivom agresivnih dvigov obrestnih mer, kot sta Federal Reserve in svetovna recesija, je balon cen nepremičnin začel pokati in svetovni nepremičninski razcvet se bliža koncu.
V nedavnem poročilu je Oxford Economics to opisal takole: "Na splošno so to najbolj zaskrbljujoči obeti za stanovanjski trg od 2007-2008, prihodnje cene stanovanj pa se bodo verjetno gibale med skromnim padcem in močnim umikom." "
Agencija meni, da so v prihodnjem obdobju zaradi padca cen stanovanj najbolj ogrožene Kanada, Nova Zelandija, Nizozemska in Avstralija.
Obrestne mere so narasle, nepremičninski trgi v številnih državah pa so se močno ohladili
Poročilo Oxford Economics trdi, da hipotekarne obrestne mere v razvitih gospodarstvih še naprej naraščajo, kar grozi, da bo nekatere stanovanjske trge potisnilo v močno recesijo. Cene stanovanj so se v mnogih gospodarstvih umirile ali znižale. Z zaostrovanjem bančnih kreditnih standardov in poglabljanjem vpliva recesije se bo pritisk na znižanje cen stanovanj še okrepil.
Ta trend se že pojavlja.
Podatki, ki jih je objavil britanski hipotekarni posojilodajalec Halifax, so pokazali, da so cene stanovanj v Združenem kraljestvu oktobra padle za {{0}},4 odstotka na mesec, potem ko so se septembra znižale za 0,1 odstotka na mesec. Cene nepremičnin v Veliki Britaniji padajo najhitreje v skoraj dveh letih. Poročilo Ernst & Young napoveduje, da bodo hipoteke v Združenem kraljestvu leta 2023 padle na najnižjo raven v več kot 10 letih.
Cene stanovanj v ZDA so se v drugi polovici leta 2022 hitro znižale. Indeks cen stanovanj S&P/Case & Shiller je julija zabeležil svoj prvi mesečni padec po letu 2012, kar je ohladilo povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah v več državah in mestih. Nekateri ekonomisti z Wall Streeta napovedujejo, da bi lahko prihodnje leto cene stanovanj v ZDA padle tudi do 20 odstotkov.
Tudi v Južni Koreji so cene stanovanj padale več mesecev po prejšnjem "nacionalnem valu hišnega hitenja". Po podatkih, ki jih je konec julija objavila korejska komisija za nepremičnine, se je število sklenjenih transakcij v etažni lastnini v prvi polovici leta glede na leto prej zmanjšalo za 50,6 odstotka, kar je najnižja raven od leta 2006. Povprečne cene stanovanj v V prvi polovici letošnjega leta je padla tudi Južna Koreja.
Poročilo o finančni stabilnosti, ki ga je 2. objavila centralna banka Nove Zelandije, je pokazalo, da so cene stanovanj na Novi Zelandiji z naraščanjem hipotekarnih obrestnih mer še naprej padale. Na nacionalni ravni so cene stanovanj padle za 11 odstotkov od najvišje vrednosti novembra 2021, pri čemer sta Wellington in Auckland zabeležila še večji padec. Poročilo pravi, da negativna neplačila lastniškega kapitala in hipotekarnih storitev trenutno niso zelo razširjena, "vendar se bodo povečala, če bodo cene še naprej padale in ko se bodo hipoteke spreminjale zaradi zvišanja obrestnih mer."
Ni težko ugotoviti, da sta oseka in oseka svetovnega stanovanjskega trga neposredno povezana z zviševanjem obrestnih mer. Hipotekarne obrestne mere v ZDA so v zadnjih mesecih presegle 7 odstotkov in še naprej naraščale, kar je največ od leta 2002, v primerjavi s 3,2 odstotka manj kot pred letom dni.
Oxford Economics ocenjuje, da so se hipotekarne obrestne mere v evroobmočju in Združenem kraljestvu od aprila in maja več kot podvojile.
Te štiri države imajo najnevarnejše cene stanovanj
Po podatkih Oxford Economics so najbolj tvegani stanovanjski trgi v Kanadi, Novi Zelandiji, na Nizozemskem in v Avstraliji. Agencija meni, da je v teh gospodarstvih rast cen stanovanj od četrtega četrtletja 2019 do drugega četrtletja 2022 na splošno visoka, vrednotenja nepremičnin so visoka, ravni dolga visoke in dolg s spremenljivo obrestno mero je izrazit. Zato agencija meni, da se bo dvig obrestnih mer hitro prenesel na finance gospodinjstev v teh državah.
Kashif Ansari, soustanovitelj Juwai IQI in izvršni direktor skupine, je v intervjuju za kitajsko tiskovno agencijo dejal, da naj bi cene stanovanj v Kanadi, Avstraliji, Novi Zelandiji in drugih državah vodile k padcu na evropskih in ameriških nepremičninskih trgih. Skupina za tehnologijo nepremičnin ima 30000 agentov v azijsko-pacifiški regiji, Evropi in Združenih državah.
Kashiv Ansari meni, da prvič, ker se je nepremičninski trg v teh državah med epidemijo najbolj povečal, nepremičninski trg z visoko rastjo nepremičninskega trga zlahka pade, ko naleti na denarno zaostrovanje.
Za razliko od večine hipotek za kupce v ZDA, ki imajo fiksne obrestne mere, je znaten del hipotek v državah, kot sta Kanada in Avstralija, plavajočih, kar pomeni, da so lastniki stanovanj pod pritiskom zaradi naraščajočih obrestnih mer, ki posledično spremljajo naraščajoče cene.
Če dolg gospodinjstva predstavlja preveč razpoložljivega dohodka gospodinjstva, so ta gospodinjstva bolj ranljiva za višje hipotekarne obrestne mere. V vseh treh državah je visok tudi delež zadolženosti gospodinjstev. Če se ti dejavniki prekrivajo, je Kashiv Ansari analiziral, da se bo povpraševanje po lokalnem nepremičninskem trgu močno zmanjšalo, kar bo povzročilo dvojno znižanje cene obsega transakcij na nepremičninskem trgu.
Fiona Yang, poslovodna partnerica agencije Plus, znanega nepremičninskega podjetja v Sydneyju v Avstraliji, je zaznala spremembo na trgu. Za kitajsko tiskovno agencijo je povedala, da so najbolj prizadeta stanovanja v Sydneyju. Kupce in prodajalce nepremičnin odvračajo naraščajoče obrestne mere, zato na trg vstopa manj oglasov in manj ponudb na oglas. "Pred enim letom se je naša tipična nepremičnina prodajala za približno 110 odstotkov cene na borzi. Danes transakcije pri nadaljnji prodaji povprečno znašajo okoli 90 odstotkov izklicne cene."
"Vsakič, ko obrestne mere narastejo, številni kupci prilagodijo svoje proračune navzdol." Fiona Yang je dejala: "En lastnik je želel prodati veliko luksuzno trisobno stanovanje s pogledom na sydneyjsko pristanišče. Njegova pričakovana prodajna cena je 25 milijonov dolarjev, vendar si trg morda lahko privošči le 20 milijonov dolarjev, kar je velik popust. Vendar pa celo če nepremičnino oddaja, je njegov donos le okoli 2,5 odstotka, več pa lahko zasluži že s tem, da ima gotovino na banki."
Nekatere hiše, ki so bile nekoč iskane, zdaj niso prodajne.
James Pratt, izvršni direktor dražbene hiše James Pratt Auction Group v Sydneyju, je dejal: "Delal sem z nepremičnino v bližini plaže Bondi in morali smo trikrat prestaviti datum dražbe, ker preprosto ni bilo dovolj kupcev. To je zelo redko v Bondiju, kjer se nepremičnine običajno hitro prodajo po visokih cenah."
Tina Mak, znana svetovalka za naložbe v nepremičnine v Vancouvru v Britanski Kolumbiji v Kanadi, je v intervjuju za kitajsko tiskovno agencijo povedala, da so se cene stanovanj v okolici Vancouvra med epidemijo močno dvignile. Ker so takrat ljudje želeli velike hiše v predmestju. Od začetka letošnjega leta, ko so številna podjetja ponovno začela delovati, so ljudje ugotovili, da se je v mesto v predmestju še vedno neprijetno voziti z avtomobilom, pa tudi cene nafte so drage. Tako so zdaj najbolj padle hiše zunaj mesta. Letos je upadel za 20 odstotkov.
Se bo kriza drugorazrednih hipotekarnih posojil iz leta 2008 ponovila?
Se bo kriza drugorazrednih hipotekarnih posojil iz leta 2008, ki so jo povzročile nepremičnine, ponovila?
Kashif Ansari je povedal, da velja splošno prepričanje, da so bile banke po zadnji krizi drugorazrednih hipotekarnih posojil strožje pri pregledu najetih posojil pri dajanju posojil, podatki pa kažejo, da se število zaseženih hiš, ker si ne morejo privoščiti plačevanja hipoteke, ni bistveno povečalo.
Poudaril je, da upad cen nepremičnin temelji na močnem dvigu v zadnjih dveh letih, na primer: Kanada, Avstralija, Nova Zelandija, četudi so te tri države padle za 20 odstotkov, je to še vedno višje kot pred epidemijo. In kjer bolj pade, tam se tudi hitreje dvigne. Premoženje mnogih ljudi v razvitih državah bo v primerjavi z epidemijo popustilo, a je še vedno višje kot pred epidemijo.
Ker je na nepremičninskem trgu manj špekulantov in manj institucionalnih investitorjev, je za kupce, zlasti novince, ki le potrebujejo kupce, in tuje kupce z gotovino, nastopilo ugodno obdobje za nakupovanje hiš. Kupci se bodo znašli v dobrem položaju za pogajanja o cenah in pogojih nakupa, agenti za nakupe pa bodo imeli veliko bolj sproščeno življenje.
Oxford Economics se strinja, da je pozitivno dejstvo, da je hipotekarni dolg kot odstotek dohodka gospodinjstev na nekaterih večjih trgih nižji, kot je bil pred svetovno finančno krizo. V Združenih državah je bilo razmerje med hipotekarnim dolgom in dohodkom v drugem četrtletju 2022 za 35 odstotkov nižje kot v četrtem četrtletju 2007, 25 odstotkov nižje v Španiji in 14 odstotkov nižje v Združenem kraljestvu.
Drugi dejavnik je, da je hipotekarni dolg s spremenljivo obrestno mero nižji kot pred svetovno finančno krizo. To pomeni, da se gospodinjstva soočajo z manjšim takojšnjim učinkom naraščajočih hipotekarnih obrestnih mer.
